Факторы, влияющие на спрос и предложение на жилищном рынке

Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребн6остями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основынми параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Американскими экономистами выявлена функциональная зависимость между этими параметрами, которая условно может быть представлена в четырех секторах.

Секторы I и IV отражают состояние рынка жилищных услуг (квартплата, использование жилищного фонда), а секторы II и III – рынка жилищного фонда (цены жилищной недвижимости, строительство). [15]

Сектор I отражает функциональную зависимость уровня квартирной платы (стоимости жилищных услуг) от спроса на имеющийся объем и качество жилищного фонда. Рынок жилищных услуг определяет величину квартирной платы (платы за наем). Уровень цены квартирной платы (P) определяется объемами жилищного фонда (S) и потребительским спросом (D) на конкретные объекты жилищной недвижимости (качественные характеристики). Чем больше объем предлагаемого жилья, тем ниже цена квартирной платы, скорректированная спросом. Цена квартирной платы, соответствующая в каждый конкретный момент спросу на жилищные услуги и предложению жилищного фонда, является равновесной.

Сложившиеся цены квартирной платы (P) трансформируется в цену приобретаемого жилья на рынке капитала (R) и зависит от нормы капитализации недвижимости (i), способности приносить доход – сектор II. Этот сектор отражает функциональную зависимость цен на жилье от установившегося уровня квартирной платы и нормы капитализации. При этом, чем выше уровень квартирной платы, сформированный объектами жилищной недвижимости, тем выше уровень цен на недвижимость при установившейся норме капитализации доходов. Уровень капитализации доходов – это тот текущий доход, который стремится получить инвесторы, приобретая недвижимость.

Норма капитализации подвержена влиянию таких факторов, как ставка процента по долгосрочным займам, ожидаемый рост квартирной платы, риски неполучения дохода, налоги на недвижимость.

Сложившиеся равновесные цены на объекты недвижимость, в свою очередь, вызывают определенный объем нового строительства – сектор III. Объемы строительства будут увеличиваться до тех пор, пока цена объектов недвижимости не сравняется с уровнем затрат на строительство, что, в свою очередь, со временем создаст некоторый прирост жилищного фонда – сектор IV. Чем выше уровень цен на недвижимость, тем выше объемы строительства. Таким образом, будет определен годовой объем строительства, который нужен для поддержания необходимого жилищного фонда при его естественном выбытии через норму амортизации. Если исходный и конечный объемы жилищного фонда равны, то рынки жилищного фонда и жилищных услуг находятся в равновесии. Если же эти величины отличаются, то такие переменные, как цена, квартплата, строительство и жилищный фонд, не находятся в полном равновесии.

Равновесное состояние на рынке жилища можно представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.