Проблемы жилищного рынка

Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан страны, ни государство. Проводимая в течение уже нескольких лет реформа ЖКХ, комплекс мер по реализации жилищной политики так инее привели к кардинальным изменениям в этой области. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Принимаемые на уровне государства управленческие решения остаются достаточно противоречивыми, не учитывают систему внутренних закономерностей работы жилищного сектора, особенности и практическую хозяйственную деятельность экономических субъектов рынка жилья.

Начиная с 90-х годов, жилищная сфера России стала постепенно перестраиваться в новых экономических условиях и подчиняться законам рынка. Однако и по сей день их действие во многом находится под влиянием условий и факторов, характерных для административно-плановой экономики советского периода. Единовременно действие как новых, так и старых экономических отношений, в конечном счете, и предопределяет специфику современного жилищного рынка России.

Представляется целесообразным проанализировать основные проблемы жилищного рынка России и соотношения спроса и предложения на нем по каждому из секторов, предложенных американскими экономистами, и изложенная в предыдущей главе.

Сектор I, где непосредственно формируется цена квартирной платы, остался практически не затронутым рыночными отношениями и характеризуется наибольшей долей теневых операций. В условиях жесткого государственного регулирования квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости, тем самым, порождая теневой бизнес. Тот факт, что реформа ЖКХ так и не обрела черты четко и ясно реализуемой программы действий, только усилил этот негативный фон. Как показывают статистические данные, доля квартирной платы в общем объеме расходов населения понижается с ростом объемов получаемых доходов, что неизбежно приводит к увеличению платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и объекты жилищной недвижимости со стороны групп населения, располагающих наибольшими ресурсами. По совокупности эти факторы влияют на динамику роста цен на жилищно-коммунальные услуги и объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.[16]

Ограниченное действие параметра квартирной платы, ее теневой характер влияют на значения других показателей рынка (цена жилищной недвижимости, строительство, жилищный фонд). В итоге недвижимость перестает выполнять свою долгосрочную инвестиционную функцию, обеспечивающую устойчивый рост вложений с течением времени, что автоматически ограничивает приток столь необходимых инвесторов на жилищный рынок. Строительство и эксплуатация доходных домов так и не получили должного развития. В настоящий момент известны только единичные случаи существования таких объектов. И это притом, что спрос на аренду жилья достаточно высок и постоянно растет. Различного рода ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам жилья получать прогнозируемый, долговременный желаемый уровень доходов, предлагаемый рынком. Это, в свою очередь, искажает уровень капитализации доходов от эксплуатации недвижимости и приводит к сбою в механизме ценообразования недвижимости.

Такая ситуация характерна для сектора II. В настоящий момент реальный уровень капитализации доходов от эксплуатации жилищной недвижимости не установлен ввиду ничтожно малого числа официально зарегистрированных арендных сделок с жильем. Присутствие инвесторов на рынке ограничивается в основном строительством жилых домов с целью их быстрой реализации, зачастую еще на стадии нулевого цикла строительства.